土地問題早已成爲中國養老服務産業發展的瓶頸。據經濟觀察網報道，多位知情人士透露，關于養老産業土地供應問題的通知很快就會出台，這份文件將會明確對養老服務設施建設用地供應問題給予政策支持。
上述消息源稱，國土資源部即將于近日出台關于養老産業土地供應的政策，這是對國務院去年9月發布的《關于加快發展養老服務業的若幹意見》要求的首次回應。
實際上，在中國養老問題現實嚴峻，市場巨大。中國人口拐點來臨，是發展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家，龐大的老年人群催生巨大市場，未來20年將是長期經營性養老地産的快速發展時期。
四類開發機構，兩種經營模式
目前國內主要有傳統地産開發商、保險資金、地方政府與慈善基金和外資機構等四種養老地産的開發機構，以遠郊或景區的地産開發爲主導，嵌入老年配套服務。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長期持有”兩種運營模式，前者的盈利前期靠物業銷售，後期靠物業出租；後者的盈利前期靠會員卡銷售，後期靠物業出租和政府補貼。長城證券認爲采取何種模式主要源于土地性質的不同。
盈利途徑與能力
養老地産盈利主要有三種途徑：賺土地的錢，以養老地産的名義獲取廉價土地，本質是房地産開發；賺房子的錢，通過養老配套的完善，打造差異化形象和銷售賣點，提升物業價值；賺服務的錢，以養老服務和設施作爲核心經營收益，本質上是養老服務經營。銷售策略的養老地産，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有爲主的養老地産，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8~10%。
險資或成主導
養老地産長城證券認爲更傾向于“類商業地産”，本質是服務業，開發重點在于打造養老産業鏈。展望未來的開發主導機構，長城證券認爲險資是養老地産的天然結合物，長期投資模式滿足投資回報長期和穩定性的需求，更有可能對接整個養老保險體系；傳統房地産開發商有效路徑是整合養老服務資源或與專業養老服務商合作；專業的養老服務提供商依靠整合養老服務和機構資源，以輕資産運營方式複制模式和輸出管理，塑造養老服務品牌。
